Unseres Erachtens
ist es unabdingbar für die Gegenwehr im Stadtteil, wenn es um
Wohnen und Miete geht, die ökonomischen Grundlagen der
Verwertung von Kapital auf diesem Gebiet zu kennen. Dieser
Artikel informiert in gemeinverständlicher Weise über zentrale
Kategorien und wurde 1972 für "die Arbeit von
Stadtteilgruppen" geschrieben.
/red. trend
Seit die umfassende
Wohnungsnot in den deutschen Städten die Staatstreue und
Loyalität des Kleinbürgertums gegenüber der herrschenden Klasse
infrage stellte, indem »sie sich nicht auf die Arbeiterklasse
beschränkt, sondern auch das Kleinbürgertum mit betroffen hat«(2),
wurde sie zu einem Problem auch für die bürgerliche
Wissenschaft. Seitdem wurde ein Schwall von Literatur über
Wohnungsnot und Grundrente produziert. Meist allerdings streiten
sich die Autoren über Einzelfragen oder verlieren sich gar in
abseitigen sozialreligiösen Vorstellunge(3);
soweit sie allerdings versuchen, die Entstehung der Grundrente
systematisch aus gesamtwirtschaftlichen Bedingungen zu erklären(4)»,
nähern sie sich Marx' Theorie(5),
die immer noch die stringenteste Ableitung des Bodenprofits aus
der Gesamtbewegung der kapitalistischen Wirtschaft ist. Es soll
daher im folgenden versucht werden, Marx' Theorie so kurz wie
möglich und ohne ausführliche Erklärung seines Begriffsapparats
zu erläutern. Die Grundrente tritt heute in ihrer
»kapitalisierten« Form als Bodenpreis auf; die historisch
frühere und theoretisch maßgebende Form des Profits aus dem
Boden ist jedoch die Pacht, die für Nutzung des Bodens zu zahlen
ist (es gibt sie heute nur bisweilen in Städten als »Erbpacht«).
Bei der Pacht zeigt sich deutlich, wie zwischen Grundbesitzer
und Hausbesitzer zu unterscheiden ist: der
Grundbesitzer zeichnet sich durch »gänzliche Passivität«(6)
aus - er wartet, bis sein Land ihm Profit bringt und steckt dann
lediglich das Geld ein. Der Hausbesitzer investiert (»riskiert«)
sein Kapital, läßt Häuser bauen, verwaltet sie und hält sie
instand (soweit er dies nicht auf seine Mieter abwälzt) - er ist
also nach kapitalistischen Begriffen »produktiv«.
Wird nun der Boden nicht verpachtet, sondern verkauft, so wird
die bisher vom Grundbesitzer eingesteckte Pacht - die Grundrente
- zu Kapital gemacht, »kapitalisiert«: dem Grundbesitzer muß
eine Geldsumme gezahlt werden, die ihm - wenn er sie z. B. in
Wertpapieren anlegt — zum jeweiligen durchschnittlichen
Zinssatz bei geringem Risiko eine jährliche Geldsumme abwirft,
die der bisher von ihm bezogenen Grundrente entspricht. Der
gezahlte Bodenpreis »ist in der Tat der Kaufpreis, nicht des
Bodens, sondern der Grundrente, die er abwirft«(7).
In
dem Augenblick, in dem der Boden verkauft wird, werden Pächter
(die den Boden z. B. zum Häuserbau nutzen) und Grundbesitzer
identisch, Haus- und Grundbesitzer werden ein und dieselbe
Person. Doch das Einkommen dieser Person ist sehr
verschiedenartig:
- das Haus ist ein Gegenstand, der materiell genau definierte
Herstellungskosten, einen bestimmten Wert hat, und der daher
auch nur einen bestimmten Profit abwerfen kann.
- der Boden dagegen ist nicht
produziert, sondern schon vorgefunden. Er kann ganz
unterschiedliche Preise haben, die nichts mit seiner
materiellen Gestalt zu tun haben (und auch verschiedene
materielle Gestalt, z. B. sandiger Boden, Felsboden, ist
lediglich vorgefunden, kann also keinen verschiedenen Wert
bedingen, da Wert nur durch Arbeit entstehen kann); seine
Preise hängen nur von seiner Lage
ab.
Hat der Haus- und Grundbesitzer eine bestimmte Summe für den
Boden gezahlt, so scheint ihm die Grundrente, die er durch die
Vermietung oder sonstige Nutzung seines Hauses bezieht,
lediglich die Verzinsung des Kapitals zu sein, das er in den
Kauf des Bodens gesteckt hat. Tatsächlich aber folgt der
Mechanismus des Bodenprofits besonderen Gesetzmäßigkeiten, die
im Folgenden dargestellt werden. Danach soll versucht werden,
den ständigen Zuwachs der Mieten und der Hausbesitzerprofite zu
erklären. Die Verwertung eines Hauses verursacht dem Besitzer
bestimmte Kosten: Amortisation der Baukosten (d. h. Ersatz für
den Verschleiß des Hauses), Steuern, Verwaltungs- und
Instandhaltungskosten (vgl. unten, S. 5 7 ff.). Hinzu kommt der
Profit, den er auf sein für den
Hausbau
eingesetztes Kapital bezieht — dieser Profit hat eine bestimmte
durchschnittliche Höhe(8).
Von dem für den Hausbau eingesetzten Kapital ist zu
unterscheiden der Bodenpreis, dessen Verzinsung der Besitzer in
Rechnung stellt. Der Bodenpreis ist Ausdruck der Grundrente und
muß gesondert untersucht werden. Andererseits haben die
Wohnungen, die der Hausbesitzer verkauft, einen bestimmten
jeweiligen Marktpreis (wir werden sehen, daß der Hausbesitzer
mit einer vorgegebenen Miete kalkuliert). Die Grundrente, die er
bezieht, ergibt sich aus der Differenz zwischen seinen Kosten
(Kostpreis - zu dem der Bodenpreis
nicht
gezählt
wird) plus dem Durchschnittsprofit auf sein im Haus angelegtes
Kapital (das ergibt seinen »Produktionspreis«) einerseits, dem
Marktpreis der Wohnungen etc. andererseits - sie heißt
Differentialrente.
Hinzu können noch
Spekulationsgewinne durch langfristig steigende Mieten kommen,
die weiter unten untersucht werden. In kapitalisierter Form ist
diese Grundrente der Bodenpreis, welcher keineswegs Kapital
ist, da Boden keinen Wert hat, sondern die Geldsumme, die für
den Bezug einer Grundrente zu entrichten ist. Die
Differentialrente ist ein Überschuß über den Durchschnittsprofit
- sie ist ein Extraprofit (Extraprofite können freilich nicht
nur aus Differentialrenten, sondern auch aus Monopolprofiten,
Spekulationsgewinnen, kurz: aus jedem Überschuß über den
Durchschnittsprofit bestehen).
Differentialrente
Die städtische Grundrente
liegt insgesamt immer über der landwirtschaftlichen Grundrente.
Einerseits trägt im Umkreis von Städten der Agrar-boden immer
überdurchschnittliche Agrar-Renten, da die Stadtnähe für die
Bauern Einsparungen (z. B. von Transportkosten), also
Extraprofite, also Rente bedeutet. Andererseits wird ein Stück
Ackerboden, das direkt am Stadtrand liegt, im Preis immer über
den Ackerboden-Preisen liegen, denn es kann, mit einem Haus
bebaut, städtische Grundrente abwerfen. »Der hohe Bodenpreis an
der Grenze des bebauten Stadtgebiets beruht auf einer
Vorwegnahme (. . .) der Werte, die durch den künftigen Gang der
baulichen Entwicklung der Stadt aller Voraussicht nach entstehen
werden.«(9)
Allein aufgrund seiner
Lage
kann auf diesem Stück Boden
städtische Grundrente erzielt werden.
a)
Lagerente
Die städtische Grundrente ist also zunächst prinzipiell
Lagerente. Dies ist ihre Grundform. - Die geringste Lagerente
wird sich durch die Verwertung eines Hauses auf einem
Grundstück ergeben, das die schlechtesten Verkehrsverbindungen
in der Stadt hat und in einer besonders geringgeschätzten
Gegend liegt. Im Vergleich hierzu ermöglichen Grundstücke in
besserer Lage je nach Nutzung höhere Grundrenten, die bedingt
sind meist durch handgreifliche Vorteile (Kosteneinsparungen),
bisweilen durch Prestigewert und ähnliche vermeintliche Vorzüge.
In verschiedenen Lagen lassen sich also verschiedene Marktpreise
(z. B. Mieten) erwirtschaften oder auf andere Weise (z. B.
durch Umsatzerhöhung) Extraprofite herausschlagen. Diese
Extraprofite aus Lagevorteilen - die Lagerente -ergeben sich aus
der ständigen Verwertung des Kapitals; die Kapitalisten stecken
sie selbst ein, wenn sie auch Grundstück und Gebäude, in dem sie
wirtschaften, selbst besitzen. Mieten oder pachten sie es nur,
so geht die Lagerente an den Grund- und Hausbesitzer.
Bei Industriebetrieben sind gute Verkehrsanschlüsse (z. B.
Bahnanschluß, gute Bedienung durdi öffentliche
Massenverkehrsmittel), gute Erschließung (z. B. für
Abfallbeseitigung), Nähe zu Zuliefer- oder Abnehmerbetrieben
Lagevorteile, die Kosteneinsparungen, also Extraprofite, also
Lagerente ermöglichen.
Bei Banken, Handels- und Dienstleistungsbetrieben erlaubt eine
günstige Lage im Stadtzentrum oder an Verkehrsknotenpunkten
überdurchschnittliche Umsätze(10),
z. T. höhere Preise; also Extraprofite.
Bei Verwaltungsgebäuden der Wirtschaft hat die Lage im
Geschäftsviertel gewisse Voreile der Werbewirksamkeit
(»Prestigebauten«), einer für die Kapitalisten selbst bequemen
Lage und bisweilen »Fühlungsvorteile«, die sich aus der
täglichen Kooperation mit anderen Kapitalisten ergeben;
ähnliches gilt für die Verwaltungen des Staats und die von
allerlei Verbänden.
Bei
Vermietung oder Verkauf von Wohnungen sind Lagevorteile:
gute Verkehrserschließung, soziale
Einschätzung des Viertels(11),
Ausstattung des Viertels (mit Einkaufsmöglichkeiten, Erholungs-
und Freizeiteinrichtungen etc.), allerlei Wohnvorteile (Ruhe,
saubere Luft, Aussicht etc.).
Das Zustandekommen der
Lagerente (entspricht der Differentialrente
I
bei Marx) sei an einem Schema
erläutert:
Schema
1 : zur Lagerente |
Lage |
Kost-preis |
Profit-
rate |
Produk-tionspreis |
Lage-vorteil |
Mindest-rente* |
Ertrag |
Rente
zus. |
A schlecht |
100 |
20% |
120 |
__ |
5 |
125 |
5 |
B mittel |
100 |
20% |
120 |
+ 25% |
5 |
155 |
35 |
C gut |
100 |
20% |
120 |
+ 50% |
5 |
185 |
65 |
*
landwirtschaftliche Rente
Auf Grundstücken verschiedener Lage werden gleich teure Häuser
gebaut. Die Kosten (Kostpreis) für die Nutzung der Häuser
(Amortisation, Betrieb und Verwaltung) sind
für die verschiedenen Kapitalisten gleich hoch, sie erhalten
denselben Durchschnittsprofit als Aufschlag auf den Kostpreis
(ergibt den »Produktionspreis«), doch erzielen sie verschieden
hohe Marktpreise/Mieten für ihre Wohnung: der Hausbesitzer in A
bezieht nur die Mindestrente, d. h. die landwirtschaftliche
Rente (als absolutes Minimum der städtischen Grundrente), die
anderen Besitzer erzielen je nach Lage höhere Preise.
b)
Intensitätsrente
Auf der Basis dieser Lagerente kann noch eine weitere Rente
entstehen, die sich aus der mehr oder minder intensiven Bebauung
ergibt. Je mehr Stockwerke die Gebäude haben, je intensiver sie
genutzt sind, d. h. je mehr Kapital auf einer Bodeneinheit
angelegt wird, desto höher ist der Extraprofit im Vergleich zu
weniger intensiv genutzten Gebäuden auf Grundstücken gleicher
Lage, desto höher die Grundrenten - und desto höher werden auch
im Durchschnitt die Bodenpreise sein. In den
Flächennutzungsplänen der Städte sind die vorgeschriebenen
Geschoßflächenzahlen (GFZ)(12))
in Indikator für unterschiedliche Intensitätsrenten;
wunderbarerweise gestehen die Stadtverwaltungen immer in den
günstigsten Lagen mit ohnehin hoher Lagerente die höchsten GFZ
zu.
Schema 2: zur Intensitätsrente
Lage |
Kost-preis |
Profit-rate |
Produk-tionspreis |
Lage-vorteil |
Mindest-rente |
Ertrag |
Rente
zus. |
schlecht |
100 |
20% |
120 |
— |
5 |
125 |
5 |
mittel |
200 |
20% |
240 |
+ 25% |
5 |
305 |
65 |
gut |
300 |
20% |
360 |
+ 50% |
5 |
545 |
185 |
(Das Schema entspricht bis auf unterschiedlich hohe
Kapitalanlagen dem Schema »Lagerente«; die erzielten Renten sind
allerdings anders gestuft).
c
Monopolrente
Die Geschichte des Kapitalismus ist begleitet von einer
permanenten Wohnungsnot, die auch heute keineswegs beseitigt
ist. Der Effekt dieser Wohnungsnot ist ständige Übernachfrage.
Die Ausbeutung der Wohnungsnot ermöglicht den Besitzern ständig
starke Erhöhungen der Mieten - dadurch können sie Extraprofite
einstreichen, Spekulationsgewinne, die weder mit Lagevorteilen
noch mit der Bebauungsintensität etwas zu tun haben: sie sind
lediglich der Monopolstellung der Grund- und Hausbesitzer als
Klasse geschuldet. Zur Grundbesitzerklasse zählen nur die,
deren Haupteinnahmequelle Grundrenten- und Spekulationsgewinne
bilden. Sie unterscheiden sich insofern von Kapitalisten wie
Lohnarbeitern und haben als Grundbesitzer besondere Interessen.
In den Geschäftszentren
erwirtschaften die großen Handelskapitale (Kaufhäuser etc.)
durch rasche Umsätze hohe Grundrenten; durch ihre
Konkurrenz werden die kleinen Handelskapitale
verdrängt. Nur Luxus-gesdiäfte, die Monopolpreise erzielen,
können sich neben den Kaufhäusern halten, und soweit sie auf
eigenen Grundstücken wirtschaften, beziehen sie eine
Monopolrente - soweit sie aber für ihren Laden Miete bezahlen,
müssen sie einen Großteil ihrer Extraprofite an den Grund- und
Hausbesitzer weitergeben.
Sdiließlich
können zwar in den Stadtzentren die einzelnen Grundbesitzer sehr
hohe Bodenpreise erzielen, doch sie erlangen nur dann
Monopolpreise, wenn Kaufhäuser oder Banken, die ihren Betrieb
erweitern wollen, auf dieses Stück Boden so stark angewiesen
sind, daß sie auch überhöhte, d. h. unrentierliche Preise
zahlen, da ein Zweigbetrieb in anderer Lage sie nodi mehr kosten
würde. Monopolpreise können Grundbesitzer in den Stadtzentren
auch von Verwaltungen erhalten, die gar nicht auf eine
Grundrente spekulieren, sondern sich lediglich z. B. aus
Prestigegründen eine zentrale Lage wünschen. Die von solchen
Verwaltungen gezahlten Bodenpreise sind »nur durch die Kauflust
und Zahlungsfähigkeit der Käufer bestimmt«'(13),
also ausgesprochene Monopolpreise.
Anmerkungen
2)
Engels, Zur
Wohnungsfrage, S. 214. — ob Bodenspekulation den Bodenmarkt
verbessere oder verschlechtere und dadurch Bodenpreise bestimme
(z. B. bei Pohle, Ad. Weber, Damaschke, Eberstadt); ob die
Grundrente durch Transportkosteneinsparung oder durch soziale
Wertschätzung der Lagen bestimmt werde (Naumann, v. Wieser); ob
die Grundrente die Miete erhöhe oder umgekehrt (Damaschke, P.
und A. Voigt, J. Lubahn, Ad. Weber) — und vieles mehr.
3) Z.B.
Adolf Damaschke, Die Bodenreform,
19. Aufl. Jena 1922, S. 60:
»Das ist Bodenreformlehre: diese Grundrente ist soziales
Eigentum. (. . .) Dem Einzelnen möglichst den vollen Ertrag
seiner Arbeit und seines Kapitals! Aber auch der Gemeinschaft,
was der Gemeinschaft gehört! Was Allen von Gott oder von der
Natur in gleicher Weise verliehen ist, und was Alle zusammen
erarbeiten, das soll kein Einzelner
ohne genügende Gegenleistung mit Beschlag belegen dürfen. — Das
ist der Friede zwischen Sozialismus und Individualismus: die
Grundrente soziales Eigentum, Kapital und Arbeit aber der
individuellen oder freien genossenschaftlichen Betätigung
gesichert!« - Nicht zufällig finden sich
unter den Bodenreformern etliche Pastoren, wie J. Lubahn, E.
Lubahn, M. Pfannschmidt.
4) Z. B.
F. Lütge, Die Wohnungswirtschaft,
Stuttgart
2i949;
A. Spiethoff, Boden und Wohnung,
Jena 1934.
5)
K. Marx, Das Kapital, 3. Bd., MEW Bd. 25, Kap. 37-47.
6)
Kapital 3. Bd., S. 781.
7)
ebda. S. 636.
8)
Auf die Problematik eines regulierenden Durchschnittsprofits
kann hier nicht eingegangen werden.
9)
L. Pohle, Die Wohnungsfrage,
II.
Teil: Die
städtische Wohnungs- und Bodenpolitik, Leipzig 1910, S. 100.
10)
»Sind die Bedingungen, die ihn den [Kapitalisten] zu rascherem
Umschlag befähigen, selbst käufliche Bedingungen, z. B. Lage
der Verkaufsstätte, so kann er extra Rente dafür zahlen, d. h.
ein Teil seines Surplusprofits verwandelt sich in Grundrente.«
(Kapital, 3. Bd., S. 326.)
11)
(...) die Wohnlagen (. . .) werden klassenweise oder
gesellschaftlich eingeschätzt« (Friedrich von Wieser, Die
Theorie der städtischen Grundrente, Wien und Leipzig 1909, S.
25.)
12)
Geschoßflächenzahl ist das Verhältnis der Summe aller
Geschoßflächen des Hauses zur Grundstücksfläche. Eine GFZ von
2,0 besagt, daß auf einem Grundstück von 1000 qm ein Haus mit
2000 qm Geschoßfläche stehen darf.
13)
Kapital 3. Bd., S. 783.
Editorische
Anmerkungen
Der
Text ist ein Auszug aus: Rainer Neef, Die bedeutung des
Grundbesitzes in den Städten, Kursbuch 27, Westberlin 1972,
S.32ff.
OCR-Scan Red. trend
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